Oktober 2011-Mehr Streitigkeiten über Grundeigentum

Die derzeitige wirtschaftliche Situation hat zu einem Anstieg von Rechtsstreitigkeiten im Hinblick auf Grundbesitz geführt. In den letzten Jahren liehen Banken freigiebig Geld an Erwerber und Verkäufer hatten oftmals einen weiteren Erwerber in der Hinterhand für den Fall, dass die Transaktion nicht vollzogen wurde. Seit der Konjunkturabschwächung/Wirtschaftskrise neigen die Verkäufer und Bauträger schneller zum prozessieren, da es schwerer geworden ist, Grundeigentum zu verkaufen. Dazu kommt, dass Erwerber wählerischer werden und weniger dazu neigen, unwesentliche Unstimmigkeiten in Bezug auf Eigentumsrechte zu akzeptieren.

Aus diesen Gründen ist es zu einem starken Anstieg von Antragstellungen zur Einleitung von Streitverfahren bzgl. Grundeigentums in der Commercial Court List gekommen. Ausschlaggebend ist die viel kürzere Wartezeit bis zur Anberaumung eines Verhandlungstermins beim Commercial Court, was eine beschleunigte Lösung von Rechtsstreitigkeiten erlaubt.

Der Land and Conveyancing Law Reform Act 2009 (in Kraft seit dem 1. Dezember 2009), ist eine extrem wichtige Entwicklung auf dem Gebiet der Lösungen bei Eigentumsübertragung. Der Act ersetzt und verbessert das Gesetz, dass sich mit dem Kaufabschluss und der Eigentumsübertragung von Grundstücken im allgemeinen beschäftigt. Nach dem Act eine Reihe von Lösungsmöglichkeiten für Rechtsstreitigkeiten betreffend Grundeigentum zu erwirken, sowohl nach Billigkeits- als auch nach dem Gewohnheitsrecht. Die effektivsten rechtlichen Möglichkeiten beinhalten die Geltendmachung von Schadensersatz, Rechtsschutz durch Feststellungsverfahren, einstweilige Verfügungen, effektive Vertragserfüllung bzw. Naturalrestitution, Anfechtung/Rücktritt/Widerruf, Wiedergutmachung sowie Depotverfall (Verwirkung von Anzahlungen) und Weiterverkauf.

Bitte kontaktieren Sie uns, sollten sie nähere Informationen oder Rat in Bezug auf das oben behandelte Thema benötigen.

August 2011 Fristablauf! – Vermeiden Sie den Verlust eines Wegerechts

Bedeutende Veränderungen für Grunddienstbarkeiten durch den Land and Conveyancing Reform Act 2009

Eine Grunddienstbarkeit ist ein grundstücksbezogenes Recht, durch das einem Grundstückseigentümer ein Recht an einem anderen Grundstück zusteht. Eine Grunddienstbarkeit kann sein:

-ein Recht, das Grundstück eines anderen zu betreten um Zugang zum eigenen Grundstück zu erlangen (Wegerecht)

-ein Recht, eine Wasserleitung durch eines anderen Grundstück verlegen zu lassen um die Wasserversorgung des eigenen Grundstücks sicherzustellen

Einige solcher Grunddienstbarkeiten wurden durch förmliche Urkunde übertragen, wo der der Grundstückseigentümer dem anderen Rechte an seinem Land übertragen wollte. Leider sind in vielen Fällen keine förmlichen Urkunden oder Dokumente, die die Grunddienstbarkeit oder andere Rechte enthalten vorhanden, obwohl diese Rechte bereits seit Jahren existieren. Das irische Grundstücksrecht hat bisher solche Grunddienstbarkeiten, die auf dauernder Basis für bis zu 20 Jahren  genutzt wurden, anerkannt.

Seit dem 1. Dezember 2009 hat sich das Recht geändert und es gilt nun, dass eine Grunddienstbarkeit aufgrund Zeitablauf nur durch dauernde Nutzung für mindestens 12 Jahre erworben werden kann. Nach den neuen Regelungen ist es notwendig einen Gerichtsbeschluss zu erlangen, der die Existenz der Grunddienstbarkeit erklärt und ein weiterer Schritt ist dann die Registierung dieses Beschlusses auf dem Eigentumsrecht. Das neue Recht ist nur auf einen zwölfmonatigen Zeitraum beginnend mit dem 1. Dezember 2009 anwendbar und solche Rechte können nur nach Dezember 2012 vom Gericht bestätigt werden.

Letztendlich bedeutet das neue Recht, dass Personen, die ein unregistriertes Wegerecht oder eine andere Grunddienstbarkeit haben, nun vom 1. Dezember 2009 bis zum 1. Dezember 2012 Zeit haben, ihre Rechte in dem Land Registry registrieren zu lassen. Sollten sie das nicht tun, können die Rechte erlischen und der Zeitraum für die Wiedererlangung des Rechts beginnt ab dem 1. Dezember 2009 und erst die Nutzung nach diesem Datum ist dann relevant. Dies kann den vollständigen Verlust des Wegerechtes bedeuten.

Bitte kontaktieren Sie Malachy O’Callaghan.

07.02.2011-Neue Regelungen/Gesetze für Grundstücksverwaltungsgesellschaften

Wir werden häufig von Grundstückseigentümern in Streitfragen betreffend Verwaltungsgesellschaften sowie deren Gebühren kontaktiert. Der Multi Developments Act 2011 hat mit Wirkung vom 31. Januar 2011 Gesetzeskraft erlangt und führt dringend benötigte Vorschriften und Regularien auf diesem Gebiet ein. Der Act bietet ein gesetzliches Rahmenwerk für bauliche Anlagen wie etwa für Wohnblöcke und für die Bestimmungen der Grundstücksverwaltungsgesellschaften, die diese als Eigentümer der Immobilien in Gemeinschaftsangelegenheiten innerhalb der baulichen Anlagen verwalten. Einige der wichtigsten Besonderheiten des Act sind:

Eigentümer-Hausverwaltungsgesellschaften
Der Bauträger ist verpflichtet, eine Hausverwaltungsgesellschaft zu gründen. Erwerber, die entsprechende Einheiten der Bebauung kaufen, werden automatisch Teileigentümer der Gesellschaft. Zu beachten ist jedoch, dass die Begriffe der management companies und der management agents nicht verwechselt werden dürfen. Die management company (Hausverwaltungsgesellschaft) wird vom Bauträger gegründet und steht im Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der Einheiten bzw. Wohnungen in dem betreffenden Wohnblock. Management agencies sind professionelle Verwaltungsunternehmen die von der Hausverwaltungsgesellschaft bestellt bzw. beauftragt werden und die tagtäglich für einen geregelten Ablauf innerhalb der betreffenden Bebauung sowie für die Instandhaltung der gemeingenutzten Bereiche sorgen. Der Act führt für die Bauträger die Pflicht ein, Hausverwaltungsgesellschaften zu gründen. Allerdings besteht für die jeweiligen Gesellschaften oder den Anwohnern als deren Eigentümer ihrerseits keine Verpflichtung, auch die Dienste von privaten Verwaltungsunternehmen (Management agencies) in Anspruch zu nehmen.

Verwaltungsgebühren
Sämtliche Verwaltungsgebühren müssen auf einer angemessenen bzw. gerechten und transparenten Grundlage ermittelbar sein. Die Eigentümer-Hausverwaltungsgesellschaft muss einen Plan hinsichtlich der jährlich anfallenden Verwaltungsgebühren erstellen, um unter eigener Aufsicht Instandhaltungsaufwendungen , Versicherungen sowie die Reparatur der gemeingenutzten Bereiche zu finanzieren sowie für die Bereitstellung der gängigen Leistungen der Wohnungseigentümer zu sorgen. Die Hausverwaltungsgesellschaft der Eigentümer ist darüber hinaus verpflichtet einen Schuldentilgungsfond für die Anlage einzurichten und aufrechtzuerhalten.

Hausregeln / Hausordnung
Die Eigentümer-Hausverwaltungsgesellschaft kann Hausordnungen für den effektiven Ablauf und die Instandhaltung des Baus aufstellen. Die Regelungen sollten grundsätzlich zum Ziel haben, den ungestörten Besitz/Nutzung der Einheitseigentümer aufzuwerten und zu fördern sowie einen gerechten Ausgleich zwischen den Belangen der Eigentümer herbeizuführen. Der Act legt des Weiteren fest, das dann, wenn eine Einheit vermietet ist, es eine Bedingung des Mietverhältnisses sein soll, dass die Einhaltung der Hausordnung Angelegenheit der Mieter ist.

Streitfälle / Gerichtszuständigkeit
Der Act begründet die ausschließliche Zuständigkeit des Circuit Court für die Klärung sämtlicher Streitigkeiten, die dem Act unterfallen. Der Circuit Court kann nach eigenem Ermessen die Parteien anweisen, eine Streitschlichtung anzustreben, sollte er dies für ratsam bzw. angemessen halten.

Für weitere Informationen setzen Sie sich bitte mit Conor Griffin in Verbindung, der Ihnen gerne weiterhelfen wird.

Haushalt 2011-Konsequenzen für die Grundeigentumsübertragung

Der Finanzminister stellte am 7. Dezember 2010 Irlands Haushalt für das Jahr 2011 vor. Es wurden Steuermehreinnahmen von etwa €2 Milliarden und Ausgabenersparnisse in Höhe von circa €4 Milliarden angekündigt. Der Haushaltsplan 2011 folgt auf den „National Recovery Plan“ aus dem November 2010 und führt einige der Maβnahmen ein, die im „National Recovery Plan“ vorgeschlagen wurden.

Hinsichtlich der Stempelgebühr auf Wohneigentum wurden mit Wirkung vom 8. Dezember 2010 für alle Übertragungen, die an oder vor diesem Datum stattfanden, positive Veränderungen vorgenommen. Es muss festgehalten werden, dass die Stempelgebühr auf gewerbliches Eigentum nicht geändert wurde.

Die neuen Gebührenraten werden allein nach dem Wert des Grundeigentums bemessen. Auf Grundeigentum mit einem Wert bis zu €1 Million fallen Gebühren iHv 1% Prozent des Kaufpreises an und 2% werden auf die Differenz angerechnet sollte das Grundeigentum einen Wert höher als €1 Millionen haben.

Alle Befreiungen und Ausnahmen wurden aufgegeben. Es ist nicht länger relevant, ob man ein Erstkäufer ist oder nicht, da der sogenannte „first time buyer relief“ abgeschafft wurde und jemand, der zuvor unter diese Befreiung fiel muss nun reguläre Stempelgebühren zahlen. Auch die Ausnahme für Häuser mit einer Gröβe unter 125 m² und die Befreiung für Häuser mit einer Grundfläche über 125 m² wurden abgeschafft. Vor dem 8. Dezember 2010 war für die Übertragung von Grundeigentum zwischen verwandten Parteien nur die Hälfte der Stempelgebühr zu zahlen. Dieser sogenannte „consanguinity relief“ wurde insofern abgeschafft, als Wohneigentum übertragen werden soll aber bleibt bestehen für die Übertragung von gewerblichem Eigentum. Die Stempelgebühr fällt nun auf jeden Kauf von Eigentum unabhängig von dessen Preis an, da die Ausnahme für Grundeigentum mit einem Wert unter €127.000 ebenfalls abgeschafft wurde. Letztlich wurde auch der sogenannte „site to child relief“ aufgehoben, sodass Stempelgebühr in regulärer Höhe gezahlt werden muss, auch wenn Eltern Eigentum an ihre Kinder übertragen.

Für die, die noch vor dem 8. Dezember 2010 einen bindenden Vertrag über den Kauf von Wohneigentum abgeschlossen haben und diesen noch vor dem 1. Juli 2011 vollziehen werden bestehen Übergangsregelungen, die die andernfalls verlorenen Ausnahmen und Befreiungen sichern.